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Explicaciones prácticas, escritas por los abogados del despacho, sobre las cuestiones urbanísticas que más preocupan a quienes compran o son propietarios en la Costa del Sol.
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Si estás pensando en comprar una propiedad en España como extranjero —especialmente en la Costa del Sol, Sotogrande o Cádiz— déjame decirte algo: el sol, el mar y los chiringuitos están genial… pero lo que de verdad te da paz mental es
Las arras comprometen al comprador antes de conocer muchos detalles del inmueble. Conviene revisar antes las licencias, la clase de suelo, la coincidencia entre Registro, Catastro y realidad y los expedientes municipales.
Las viviendas construidas sin licencia frente a las que ya no cabe ordenar la demolición pueden obtener una resolución municipal que permite habitarlas, conservarlas e inscribirlas, aunque no ampliarlas.
En suelo rústico la regla general es que no puede construirse una vivienda nueva. Las casas existentes pueden ser legales, estar en asimilado a fuera de ordenación o necesitar regularización, con consecuencias muy distintas.
La Ley de Costas limita las obras en los terrenos próximos al litoral. Antes de comprar en primera línea conviene saber dónde está el deslinde y si la vivienda se encuentra en la servidumbre de protección.
El documento que acredita que una vivienda puede habitarse condiciona la contratación de suministros, la inscripción de la obra nueva y la financiación. En Andalucía se tramita en muchos casos mediante declaración responsable.
La anulación judicial del plan general de 2010 devolvió la vigencia al de 1986. Para quien compra en Marbella, saber con arreglo a qué norma se autorizó la vivienda es tan importante como comprobar que tiene licencia.
Glosario
Conceptos del derecho inmobiliario español que encontrará durante la operación y que no siempre tienen equivalente en el país de origen del comprador.
Número de identidad de extranjero. Es el identificador fiscal imprescindible para comprar o vender una vivienda en España, firmar una hipoteca y pagar los impuestos de la operación.
Extracto informativo del Registro de la Propiedad que indica quién es el titular de la vivienda, cómo se describe y qué cargas, como hipotecas o embargos, pesan sobre ella.
Contrato privado que reserva la compra hasta la escritura. Fija el precio, la cantidad que entrega el comprador y el plazo para firmar ante notario.
Documento que autoriza el notario al formalizar la compraventa. Su firma equivale a la entrega de la vivienda y es el título que después se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Registro público en el que se inscriben las viviendas y sus titulares. La inscripción protege al comprador frente a terceros y es necesaria para hipotecar la vivienda.
Documento por el que usted autoriza a otra persona, por ejemplo a su abogado, a firmar en su nombre. Puede otorgarse ante un notario de su país, con apostilla, o en el consulado español.
Consulta previa
Para darle una primera orientación nos basta con la referencia catastral o la dirección del inmueble, el anuncio o la nota simple y una breve descripción de lo que quiere hacer. Con esa información le indicaremos qué comprobaciones necesita su caso.
Antes de hacer una oferta por una vivienda.
Antes de firmar un contrato de reserva o de arras.
Antes de solicitar la hipoteca o aceptar la oferta del banco.
Antes de poner a la venta su vivienda.
Si no puede viajar a España para la firma.
Antes de reformar la vivienda que ha comprado.
Sobre este blog
Los artículos se redactan por los abogados del despacho para explicar, en un lenguaje accesible, cuestiones urbanísticas frecuentes para quienes compran o son propietarios en la Costa del Sol. Reflejan la normativa vigente en la fecha de publicación y pueden quedar desactualizados con posterioridad.
No constituyen asesoramiento jurídico ni sustituyen el estudio de cada inmueble, que depende del municipio, de la zona, de la fecha de las construcciones y de las licencias concedidas.
Si alguna de las cuestiones tratadas afecta a su situación, le invitamos a plantearnos su consulta para que podamos valorarla con la documentación correspondiente.
